Bảng giá đất 2026: thay “giá đất cụ thể”, tính tiền sử dụng đất minh bạch hơn

Một thay đổi lớn đang được đề xuất: thay vì định giá “riêng lẻ” cho từng dự án, cơ quan soạn thảo muốn dùng bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Mục tiêu là rút ngắn thủ tục, tăng tính dự báo và giảm chi phí xã hội trong thi hành Luật Đất đai 2024.

Vì sao đề xuất chuyển sang bảng giá đất?

Việc xác định giá đất cụ thể lâu nay phụ thuộc mạnh vào dữ liệu quá khứ và kết quả của đơn vị tư vấn, dẫn đến độ trễ, thiếu thống nhất và tâm lý e ngại trách nhiệm ở một số nơi. Hệ quả là tiến độ tiếp cận đất đai của dự án bị chậm, chi phí có thể đội lên và quyền lợi nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Cách tiếp cận theo bảng giá đất được kỳ vọng khắc phục loạt “điểm nghẽn” này.

Bảng giá đất sẽ được áp dụng như thế nào?

Căn cứ tính nghĩa vụ tài chính gồm: diện tích đất, giá trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, chính sách miễn giảm, chi phí hạ tầng và tỷ lệ tính theo từng loại đất. Bảng giá được xây dựng theo loại đất – khu vực – vị trí; ở nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, mức giá có thể chi tiết đến từng thửa. Cách làm này giúp cơ quan quản lý “tính nhanh – áp dụng gọn” thay vì định giá riêng cho từng dự án.

Ai quyết định và mốc thời gian áp dụng?

HĐND cấp tỉnh sẽ thông qua bảng giá định kỳ 5 năm một lần và có quyền sửa đổi, bổ sung khi cần. Theo hồ sơ đang được thẩm định, thời điểm công bố và áp dụng được nêu là từ ngày 1.1.2026.

Lợi ích và rủi ro cần lường trước

Về mặt tích cực, dùng bảng giá thay giá cụ thể giúp dễ tính toán, đẩy nhanh xác định nghĩa vụ tài chính, sớm đưa đất vào sử dụng và tiết kiệm chi phí thuê tư vấn. Tuy vậy, cơ quan soạn thảo cũng cảnh báo: nếu bỏ cơ chế giá cụ thể (áp dụng từ 2006), nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng/thuê đất có thể giảm; mức bồi thường khi thu hồi đất có thể thấp hơn, dễ nảy sinh khiếu nại nếu thiếu chính sách hỗ trợ kèm theo. Quan điểm nhất quán là coi đất đai là đầu vào của sản xuất – kinh doanh, không đặt nặng “tận thu”, đồng thời thiết kế gói hỗ trợ – tái định cư đủ thỏa đáng cho người bị thu hồi.

Tác động đến doanh nghiệp và người dân

• Doanh nghiệp có thể dự báo dòng tiền tốt hơn do khung tính ổn định hơn, giảm rủi ro thời gian thẩm định.

• Người dân khi bị thu hồi đất sẽ tính bồi thường theo bảng giá, cần theo dõi hệ số điều chỉnh và quy định hỗ trợ kèm theo để bảo vệ quyền lợi.

• Cơ quan quản lý có công cụ minh bạch, đồng bộ để giảm độ trễ thủ tục và hạn chế “mỗi nơi một kiểu”.

Kết luận

Đề xuất dùng bảng giá đất thay giá đất cụ thể là bước chuyển từ “định giá riêng lẻ khó đoán” sang “khung chuẩn áp dụng đồng bộ”. Thành công của cải cách phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu giá, việc cập nhật kịp thời và các chính sách hỗ trợ bồi thường – tái định cư đủ công bằng để tạo đồng thuận xã hội.